蓬江06）地塊位于蓬江區(qū)華盛路與鴻飛路交叉口西北側(cè)，周邊有錦富匯景灣等項目。

　　5月23日，濱江新區(qū)兩幅商住用地摘牌，其中，JCR2018-40（蓬江06）地塊吸引了9家房企參拍，限時競價后大約一個小時，最終(最高)報價為:約10.6億元+145倍（200平方米住宅建筑面積及2.4個有產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)小汽車停車位）；JCR2018-40（蓬江05）地塊則吸引了11家房企參拍，限時競價后20多分鐘，最終(最高)報價為：約5.1億元+65倍（200平方米住宅建筑面積及2.4個有產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)小汽車停車位），兩塊地拍出約15.7億元。  

　　拍出這樣的結(jié)果，在業(yè)內(nèi)人士的預(yù)計之中，美智地產(chǎn)總經(jīng)理湯建軍、樓市分析師馮景全等人分析認(rèn)為，作為江門熱點板塊的濱江土地，兩地塊的價值與之前濱江競拍的地塊相當(dāng)，因此，毫無疑問，兩地塊均會吸引眾多品牌開發(fā)商和“過江龍”爭相競拍，從地段價值和教育資源綜合來看，兩地塊的實際樓面地價應(yīng)該為“8—9”字頭，由于JCR2018-41（蓬江06）地塊約92畝，具備較大的規(guī)模優(yōu)勢，再加上部分樓層可望江，因此整體價值要大于JCR2018-40（蓬江05）地塊。  

　　JCR2018-40（蓬江05）地塊位于蓬江區(qū)豐樂大道與陳垣路交叉口東南側(cè)，建設(shè)用地面積約40畝，容積率1.0-2.8，計算容積率建筑面積26403平方米-73928平方米（商業(yè)和商務(wù)建筑面積≤14785平方米），建筑限高≤150米，綠地率≥30%，起始價約4億元，折合樓面起拍價約5315元/平方米，最高限價約5.1億元，折合樓面價6894元/平方米。  

　　JCR2018-41（蓬江06）地塊位于蓬江區(qū)華盛路與鴻飛路交叉口西北側(cè)，建設(shè)用地面積約92畝，容積率1.0-2.5，計算容積率建筑面積61256平方米-153140平方米（商業(yè)和商務(wù)建筑面積≤30628平方米），建筑限高≤150米，綠地率≥30%，起始價約10億元，折合樓面起拍價約6524元/平方米，最高限價10.56元億元，折合樓面價6894元/平方米，比4月9日掛牌出讓的新會文華路西側(cè)地塊起拍價高出了164元/平方米，創(chuàng)下新高。  

　　本次競買設(shè)有最高限價，當(dāng)報價達(dá)到最高限制地價時，競買方式轉(zhuǎn)為競爭承諾為政府配建住宅的建筑面積（納入計容住宅建筑面積），以“最高限價+承諾配建住宅建筑面積及有產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)小汽車停車位”數(shù)量最高者為競得人。本次配建競買以“200平方米住宅建筑面積及2.4個有產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)小汽車停車位”為一個整體的競配指標(biāo)，并以整體競配指標(biāo)的整數(shù)倍作為增價幅度。  

　　濱江新區(qū)再推兩幅地塊，不難理解——2018年度我市計劃推出商住用地共2099畝，其中，蓬江區(qū)、江海區(qū)共1080畝，主要集中于濱江新區(qū)，7幅地塊共518畝，占比近5成。作為我市重點發(fā)展新區(qū)，濱江新區(qū)規(guī)劃之初就定位為江門未來核心城區(qū)，其土地資源充足。目前，濱江新區(qū)庫存較緊，該區(qū)域多為尾盤，房源斷供局面時有出現(xiàn)，另外，濱江新區(qū)目前房價為全市最高，集中供應(yīng)，有利于穩(wěn)定該區(qū)域房價。  

　　★延伸閱讀  

　　濱江新區(qū)商品房供貨量有望過萬套  

　　可極大緩解供求關(guān)系  

　　對于濱江新區(qū)板塊，街坊們前些年是“瞧不上”，而近兩年是“搶著要”。記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年，濱江新區(qū)全年預(yù)售約3600套左右，而實際成交近4000套。時至如今，供需關(guān)系依然偏緊，個別項目“一房難求”，放眼未來，這一現(xiàn)狀是否會有所改觀？  

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，濱江新區(qū)目前在售的舊項目主要有保利大都會、錦富匯景灣、珠江御景山莊、灝昌園、綠茵高爾夫，共有2000套左右的房源；再接下來，去年8月至今所拍的7個新地塊項目，以及前幾年拍出的濱江52號地塊、濱江53號地塊項目，即9個純新項目將相繼入市，其中，保利悅公館約有800套房源，美卓花園約有700套房源……合計有7000套左右的房源入市；如果今年的供地計劃不調(diào)整的話，濱江新區(qū)還有293畝地塊有待供應(yīng)，如果按照容積率2.5、每套住宅110平方米計算，或?qū)a(chǎn)生4000多套房源。  

　　理論上如此，實際情況將會怎樣？  

　　美智地產(chǎn)總經(jīng)理湯建軍表示，從拿地到入市，最快的可以在6個月內(nèi)，正常的8—12個月基本可以入市，預(yù)計今年第四季度濱江新區(qū)地塊項目會陸續(xù)上市。  

　　也有業(yè)內(nèi)人士表示，過萬套的貨量看起來數(shù)量較大，但由于房企的施工進(jìn)度、營銷策略不同，再加上供地計劃可能出現(xiàn)調(diào)整，不一定會出現(xiàn)供應(yīng)井噴的現(xiàn)狀，但無論如何，可極大緩解供需關(guān)系。  

　　“濱江的城建配套標(biāo)準(zhǔn)較高，將有效提高城區(qū)居住檔次，但同時近年來濱江地塊普遍成交價較高，將對城區(qū)樓價有一定拉動作用?！苯T地產(chǎn)智庫成員、樓市分析師馮景全認(rèn)為。  

　　湯建軍則認(rèn)為，“高地價”的上市或會拉升片區(qū)的整體銷售價格，如果產(chǎn)品定位合理，則有望真正滿足潛在的居住需求，但若定位出現(xiàn)偏差，則會陷入供應(yīng)產(chǎn)品脫離實際需求的局面，出現(xiàn)有價無市的市場狀況。

　　記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，方直瓏湖灣的樓面價折合2547元/平方米，目前售價約為11000元/平方米(毛坯)；保利大都會的樓面價折合900多元/平方米，目前帶裝修產(chǎn)品售價約為13500元/平方米；碧桂園濱江壹號的樓面價折合4843元/平方米，目前帶裝修產(chǎn)品的售價約13500元/平方米；美的公園天下的樓面價折合5406元/平方米，目前帶裝修產(chǎn)品售價約14000元/平方米。