各鎮(zhèn)（街），區(qū)發(fā)展和改革局、區(qū)教育局、區(qū)經(jīng)濟促進局，市公安局蓬江分局，區(qū)民政局、區(qū)財政局、區(qū)自然資源局、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)文化廣電旅游體育局、區(qū)衛(wèi)生健康局、區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局：

　　 《江門市蓬江區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造五年規(guī)劃（2021—2025年）》已經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。如有問題請及時反饋蓬江區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法局。

江門市蓬江區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法局

2022年5月5日

江門市蓬江區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造五年規(guī)劃（2021—2025年）　  

　　 一、工作背景

　　 2020年7月20日，國務(wù)院辦公廳對外發(fā)布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，明確提出到“十四五”期末(2025年底)，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。蓬江區(qū)作為江門市的中心城區(qū)，以江門市獲省確定為廣東省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點為契機，加快推進老舊小區(qū)改造，發(fā)揮城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造在推動惠民生擴內(nèi)需、推進城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展等方面的重要作用，努力實現(xiàn)舊城更新路徑拓寬、機制完善、落地見效，滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的美好生活需要。

　　二、編制總要求

　　（一）指導(dǎo)思想

堅持以人民為中心的發(fā)展思想，按照政府主導(dǎo)，多方共建；因地制宜，分類實施；拓寬渠道，合理共擔；存量整合，聯(lián)動改造；保護優(yōu)先，傳承歷史；建管并重，長效治理的原則，貫徹落實區(qū)委九屆十一次全會工作部署，結(jié)合蓬江區(qū)老舊社區(qū)改造三年行動計劃和蓬江區(qū)“十四五”規(guī)劃，系統(tǒng)推進蓬江區(qū)老舊小區(qū)改造，補齊設(shè)施短板，不斷提升老舊小區(qū)居住品質(zhì)，增進民生福祉。

　　（二）規(guī)劃依據(jù)

　　《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）

　　《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）

　　《廣東省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點工作方案》

　　《江門市老舊小區(qū)改造試點工作方案（修訂稿）》

　　《江門市蓬江區(qū)老舊社區(qū)改造三年行動計劃（2020-2022年）》（蓬江府〔2020〕7號）

　　《江門市蓬江區(qū)老舊小區(qū)改造試點工作方案（修訂稿）》（蓬江城管函〔2021〕13號）

　　（三）規(guī)劃范圍與期限

　　 江門市蓬江區(qū)將城市建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)(含單棟住宅樓)納入改造范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。計劃征收拆遷和納入棚改范圍的小區(qū)(獨棟住宅)不得作為改造對象。

規(guī)劃期限為“十四五”期間（2021-2025年），分批有序推進改造工作。

　　（四）規(guī)劃目標

　　 以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持新發(fā)展理念，按照高質(zhì)量發(fā)展要求，大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居住條件和環(huán)境。健全完善老舊小區(qū)各類配套設(shè)施，補齊設(shè)施短板，優(yōu)化服務(wù)功能，提升人居環(huán)境，突出僑鄉(xiāng)特色，重塑街區(qū)活力，打造睦鄰友好、環(huán)境和諧、生活便利、功能完善的同創(chuàng)社區(qū)。同時通過老舊小區(qū)改造切實改善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民的人居環(huán)境品質(zhì)，擴大投資拉動消費、促進經(jīng)濟穩(wěn)定運行和高質(zhì)量發(fā)展。力爭到“十四五”期末（2025年底），基本完成蓬江區(qū)2000年前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

　　（五）規(guī)劃原則

　　1．堅持政府主導(dǎo)，多方共建。充分發(fā)揮各級政府的主導(dǎo)作用，激發(fā)居民和社會企業(yè)改造熱情，調(diào)動相關(guān)聯(lián)單位的積極性，匯聚各方智慧和力量，共同參與老舊小區(qū)改造提升全過程，將小區(qū)居民“被改造”的感受轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙脑臁钡囊庠福瑯?gòu)建“意愿共商、方案共謀、多方共建、成果共享、成效共管”的改造新模式。

　　2、堅持拓寬渠道，合理共擔原則。結(jié)合實際合理確定改造費用分攤規(guī)則，完善居民合理分擔、政府投資、市場運作、財政補貼等多渠道資金籌措機制。強化金融政策支持，依托改造區(qū)域內(nèi)相關(guān)公共資源，建立存量資源整合利用，搭建投融資平臺，采用設(shè)計、施工加運營的模式實施改造，通過引導(dǎo)在社區(qū)成立管理運營公司運營社區(qū)停車場、養(yǎng)老、托幼、家政等服務(wù)，建立受益者付費機制。

　　3、堅持問題導(dǎo)向，民生優(yōu)先原則。按照“先地下，后地上”“先民生再提升，先功能后景觀”“先解決房屋安全，后考慮功能提升”的要求，因地制宜、科學(xué)合理的確定改造重點和改造內(nèi)容，順應(yīng)群眾期盼，服務(wù)居民需求，以完善老舊小區(qū)市政公用配套設(shè)施為切入點，重點解決困擾居民基本生活的問題，把成效體現(xiàn)在群眾滿意度和幸福感的提升上。

　　4、堅持因地制宜的原則。結(jié)合社區(qū)街道和小區(qū)居民的實際情況，建立老舊小區(qū)改造的工作機制，做到深入摸底調(diào)查，摸清符合認定標準的老舊小區(qū)數(shù)量及相應(yīng)的戶數(shù)、建筑面積、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建成時間存在問題、改造方向，歷史文化背景等基本情況，制定改造的具體方案，力求小區(qū)改造有實效、有特色。

　　5、堅持保護優(yōu)先，傳承歷史。兼顧完善功能和傳承歷史，落實歷史建筑保護修繕要求，保護歷史文化街區(qū)，在改善居住條件、提高環(huán)境品質(zhì)的同時，展現(xiàn)城市特色，延續(xù)歷史文脈。

　　6、建管并重，長效治理。堅持改造與管理相結(jié)合，前期引導(dǎo)成立居民自治組織，有條件的小區(qū)可以引入物業(yè)管理單位，支持社會資本或國有企業(yè)參與運營管理，做到前期改造和后期管理有效銜接。實現(xiàn)一次改造基本到位，長效管理機制同步建立。

　　三、現(xiàn)狀概況與存在問題

　　（一）城鎮(zhèn)老舊小區(qū)現(xiàn)狀概況

　　 經(jīng)過前期摸底調(diào)查，蓬江區(qū)共有社區(qū)77個，其中2000年前建成的老舊社區(qū)39個（包含老舊小區(qū)133個，其中不包括2019年完成改造的14個小區(qū)和2020年完成改造的4個小區(qū)），共涉及居民73696戶，樓棟4982幢，總建筑面積約603.9322萬平方米。按照住建部門老舊小區(qū)改造“十四五”規(guī)劃任務(wù)要求，目前已基本完成改造35個，到2025年底，還需完成改造98個。

　　（二）存在問題

　　 社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，普遍存在破損現(xiàn)象，修復(fù)維護投入大。蓬江區(qū)老舊小區(qū)大多為2000年以前已建成，部分使 用時長已超過30年，加上年久失修，社區(qū)內(nèi)樓宇外立面及諸多基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)陳舊破損，存在安全隱患。一是道路通行狀況有待改善。多數(shù)社區(qū)處于開放式狀態(tài)，社區(qū)內(nèi)道路車流密集，長期碾壓造成路基破壞、路面破損、積水積淤。機動車、非機動車車輛亂停放、占用公共綠地、堵塞消防通道等情況影響居民出行。二是綠化建成和管養(yǎng)水平不高。基于歷史原因，社區(qū)內(nèi)綠化規(guī)劃滯后，人均綠化面積達不到國家標準，缺乏可供居民休憩的綠化場所，綠化養(yǎng)護標準化專業(yè)化程度不高，綠植缺株死株、破壞綠化現(xiàn)象時有發(fā)生。三是臟、亂、差問題突出。亂拉掛“三線”、亂張貼涂畫、亂堆倒垃圾、亂堆放廢棄家具、飼養(yǎng)家禽等等城市管理問題影響市容環(huán)境且容易引發(fā)居民投訴。四是公共配套設(shè)施老舊。建筑外墻面、樓道、路燈、水、電、氣等現(xiàn)有基礎(chǔ)公共設(shè)施陳舊破損嚴重，樓梯扶手、欄桿、圍墻等配套設(shè)施匱乏。五是小區(qū)維護管理難度較大。在小區(qū)管理上，主要存在的問題包括，缺乏物業(yè)公司統(tǒng)一管理，老舊小區(qū)居民普遍缺乏付費購買服務(wù)的習(xí)慣，導(dǎo)致小區(qū)管理很難推進，很快重回改造前的混亂局面;缺乏小區(qū)居民管理規(guī)約，無約束環(huán)境中，亂倒垃圾、違章搭建、車輛亂停、破壞植被等長期養(yǎng)成的惡習(xí)很難扭轉(zhuǎn);缺乏業(yè)主委員會，住戶意見很難統(tǒng)一，維護工作推進緩慢。

　　四、項目儲備與各年度計劃安排

　　（一）明確項目入庫條件

　　 以《江門市老舊小區(qū)改造項目評估表》作為調(diào)研評估基礎(chǔ)，根據(jù)老舊小區(qū)建成年代、建筑基礎(chǔ)狀況、市政基礎(chǔ)設(shè)施、小區(qū)公共空間、居民改造意愿等因素進行綜合評估，將符合改造條件的老舊小區(qū)納入改造候選計劃。

　　（二）編制項目入庫計劃

　　 對照入庫條件，嚴格按照《江門市老舊小區(qū)改造工作流程指引》，結(jié)合實際確定項目評估分數(shù)和評估指標，制定納入十四五(2021-2025)年度改造計劃。將蓬江區(qū)老舊小區(qū)改造計劃分為五年:2021年,2022年,2023年,2024年,2025年，分批有序推進改造工作。根據(jù)江門市老舊小區(qū)改造項目評估表和老舊小區(qū)改造迫切度評估指標相互疊加綜合權(quán)衡，確定2021年至2025年改造建議計劃。

　　（三）制定年度開工計劃

根據(jù)調(diào)查摸底、群眾動員和項目前期準備等情況，將前期工作成熟、具備開工條件或已開工改造的項目優(yōu)先納入各年度實施計劃。蓬江區(qū)擬于“十四五”期間對蓬江區(qū)荷塘鎮(zhèn)、杜阮鎮(zhèn)、白沙街、環(huán)市街等范圍內(nèi)的133個老舊小區(qū)進行改造，改造年限分別為2021-2023年改造老舊小區(qū)84個，于2021年開工，涉及居民48029戶，房屋3952幢，建筑面積378.4829萬平方米；2024年改造老舊小區(qū)20個，涉及居民9787戶，房屋353幢，建筑面積88.4686萬平方米；2025年改造老舊小區(qū)29個，涉及居民15880戶，房屋677幢，建筑面積136.9807萬平方米。

　　五、改造任務(wù)和實施路徑

　　（一）改造任務(wù)

　　對列入年度改造計劃的老舊小區(qū)，按照基礎(chǔ)類、完善類、提升類細化各老舊小區(qū)改造內(nèi)容、改造規(guī)模和改造工作量。從人民群眾最關(guān)心、最直接和最現(xiàn)實的利益問題出發(fā)，征求居民意見并合理確定改造內(nèi)容。重點解決小區(qū)內(nèi)部道路坑洼、建筑物破損、環(huán)境條件差、配套設(shè)施不全、社區(qū)治理體系不完善等問題，建立存量資源整合利用和改造資金政府與居民及社會力量合理共擔機制。探索老舊小區(qū)改造在工作組織、資金籌措、項目建設(shè)、長效管理、基層治理等方面的方式方法。

　　（二）實施路徑

蓬江區(qū)主要采取大片區(qū)統(tǒng)籌方式實施改造。通過合理拓展改造實施單元。推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，將天龍、五福、羊橋、迦南，復(fù)興、嶺梅等多個大片區(qū)，聯(lián)動實施對居民基本生活產(chǎn)生影響且與小區(qū)直接相關(guān)的道路、管線、公廁等城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施項目，結(jié)合小區(qū)改造一并整改，實現(xiàn)片區(qū)服務(wù)設(shè)施、公共空間共建共享。

　　六、改造資金測算和籌措

　　（一）改造資金測算

　　根據(jù)項目入庫計劃及對應(yīng)改造內(nèi)容工程量，2021-2025年蓬江區(qū)老舊小區(qū)改造總投資額為75172.497萬元，其中各年度對應(yīng)投資計劃分別為2021年13572.179萬元，2022年17280.319萬元，2023年6319.999萬元，2024年16695.947萬元，2025年21304.053萬元。

　　1.2021-2023年合計共84個小區(qū)（包含一期35個小區(qū)和二期第一批49個小區(qū)）于2021年已全部開工，因蓬江區(qū)老舊小區(qū)項目二期（第一批）建設(shè)期為三年（2021-2023年），資金分三年（2021-2023年）進行支付，所以將二期第一批49個小區(qū)拆分為三年對應(yīng)三年的支付額。

　　2.2021年預(yù)計投資額包括一期（35個小區(qū)）（7172.497萬元）和二期（第一批）（江右路、江華路長塘段、春華苑、德興里、良化東、良化里、幸福新村、杏苑新村、勝利路幸福段、華園一帶共10個小區(qū)）（6399.682萬元）共13572.179萬元。

　　3.2022年預(yù)計投資額包括二期（第一批）（勝利路象山段、農(nóng)林東路象山段、象山新村、農(nóng)林橫路農(nóng)林段、農(nóng)林新村、倉后路、常安路常安段、堤中路常安段、蓮平路、躍進路圩頂段、平安里、蓬萊路、僑苑坊、大地塘、石灣直街、新第里、龍聚里、泰富城、吉利街、江華苑、堤東路東華段、良化大道良化東段、江北路良化東段、鳳溪里、幸福路、華園路華園段、白沙大道西華園段共27個小區(qū)）共17280.319萬元。

　　4.2023年預(yù)計投資額包括二期（第一批）（農(nóng)林橫路象山段、環(huán)市一路農(nóng)林段、更興路、新市路、太平路常安段、接龍里57號、常安舊巷、躍進路石灣段、智仁里、葵尾路、躍進路長塘段、甘化路良化東段共12個小區(qū)）共6319.999萬元。

　　5.2024年預(yù)計投資額包括二期（第二批）（康樂里、港口一路江邊段、啟華里、文華苑、環(huán)市一路、華園屋村、華園橫路、龍海苑、麗晶花園、丹井里、紹堯里、農(nóng)林西路、勝利路馬騰段、樂華苑、江華一路側(cè)賢段、永盛村東、永盛村西、新圍花園、金?；▓@、中興三路共20個小區(qū)）共16695.947萬元。

　　6.2025年預(yù)計投資額包括二期（第二批）和未立項（7個）（江邊里、聚龍里、江華一路江邊段、龍環(huán)里、港口一路啟華段、雅怡居、勝利路、華園中路、環(huán)市二路華東段、建設(shè)二路雙龍段、連井里、港口路、潮江路、環(huán)市二路馬騰段、水南市、河西路、永盛二街、樓山、新河花園、瑞豐路、良村路、橫街、港口路、會龍里、七枝里、梧崗里、良化新村西、富華街、江杜中路共29個小區(qū)）共21304.053萬元。

　　（二）資金籌措方法

　　蓬江區(qū)積極探索，建立健全可持續(xù)老舊小區(qū)改造資金籌措機制，通過“地方財政安排一些、爭取上級補貼一些、申報地方政府專項債解決一些、鼓勵企業(yè)投入一些、發(fā)動居民籌集一些”的方式籌集改造資金。按照“誰受益、誰出資”原則，結(jié)合實際合理確定改造費用分攤規(guī)則，完善居民合理分擔、政府投資、市場運作、財政獎補等多渠道資金籌措機制。其中，明確居民出資責(zé)任，居民出資部分可通過住宅專項維修基金、公共收益等渠道落實，鼓勵居民個人捐資、捐物參與老舊小區(qū)改造。

　　七、保障措施

　　（一）組織保障。成立蓬江區(qū)老舊小區(qū)改造工作專責(zé)小組。以分管老舊小區(qū)改造工作的區(qū)領(lǐng)導(dǎo)為組長親自抓，區(qū)府辦分管負責(zé)同志、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局主要負責(zé)同志、區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法局主要負責(zé)同志為副組長，蓬江區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法局作為實施主體，充分整合各部門專業(yè)力量，負責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、檢查、督辦等工作，著力解決協(xié)調(diào)老舊小區(qū)改造工作推進中的重點難點問題，共同推動項目順利實施。

　　（二）資金保障。一是積極爭取上級資金補助，整合各職能部門資金。二是引導(dǎo)公共服務(wù)設(shè)施市場化運營，吸引社會資金。三是制定規(guī)劃相關(guān)配套優(yōu)惠政策。四是通過金融手段積極籌措改造資金，或引入市場化主體參與改造。五是建立受益者付費機制。明確政府、個人和企業(yè)的出資邊界，按照“誰受益、誰出資”原則，確定改造費用分擔規(guī)則，完善居民合理分擔改造資金。六是建立捐贈公共物資共享機制。

　　（三）其它保障。一是引導(dǎo)建立居民自治組織。以社區(qū)基層黨支部為核心，以社區(qū)居委會為主導(dǎo)，指導(dǎo)居民成立自治工作組織，研究制定居民自治議事規(guī)則，搭建老舊小區(qū)落實長效管養(yǎng)的基本組織框架，逐步建立老舊住宅小區(qū)長效管養(yǎng)機制。二是推進信息數(shù)字化智慧社區(qū)建設(shè)。運用信息技術(shù)手段和城管進社區(qū)服務(wù)，整合社區(qū)資源，在社區(qū)范圍內(nèi)為政府、社區(qū)居委會、物業(yè)、社區(qū)居民之間搭建信息溝通互動網(wǎng)絡(luò)平臺，建立溝通服務(wù)渠道，更好地為社會居民提供更加高效、更加優(yōu)質(zhì)，更加快捷的服務(wù)，不斷提升居民的生活質(zhì)量。

圖解：http://985223.com/jmpjqcgj/gkmlpt/content/2/2607/post_2607996.html#831

政策文字解讀：http://985223.com/jmpjqcgj/gkmlpt/content/2/2608/post_2608009.html#831

解讀：江門市蓬江區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法局

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