PJFG2023002
蓬江府辦〔2023〕5號
各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，區(qū)有關單位，上級駐蓬江有關單位：
《江門市蓬江區(qū)土地征收補償安置標準指導意見》業(yè)經區(qū)政府十一屆64次常務會議審議通過，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。實施過程中遇到的問題，請徑向區(qū)自然資源局反映。
江門市蓬江區(qū)人民政府辦公室
江門市蓬江區(qū)土地征收補償安置標準
指導意見
第一章 總則
第一條 為進一步規(guī)范蓬江區(qū)土地征收補償安置工作，維護被征地農村集體經濟組織、農民及其他權利人的合法權益，保障土地征收順利實施，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《廣東省土地管理條例》和國家、省、市有關規(guī)定，結合我區(qū)實際，制定本指導意見。
第二條 本辦法所稱土地征收補償安置，是指因征收農民集體所有的土地，對被征地農村集體經濟組織、農民及其他權利人支付補償費用和實施安置的行為，以及收回國有土地，對土地使用權人給予支付補償費用的行為。
其中，農村集體經濟組織自愿申請將“三舊”改造范圍內的集體建設用地轉為國有建設用地涉及到的土地征收補償安置，以及國有建設用地符合“三舊”改造政策的，按照“三舊”改造有關政策執(zhí)行。
第三條 土地征收補償安置，應當遵循“依法補償、實事求是、妥善安置、保障多元、動態(tài)調整”的原則，兼顧國家、集體、個人合理利益，保障被征地農民原有生活水平不因征地而降低，長遠生計有保障。
第四條 蓬江區(qū)人民政府作為土地征收補償安置實施主體，委托下屬鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處作為征收具體實施單位。土地征收補償安置涉及的費用由土地征收項目業(yè)主單位列支。
第五條 土地征收應當對被征地農村集體經濟組織、農民及其他權利人進行補償和安置，主要包括以下內容：
（一）土地補償安置；
（二）青苗補償；
（三）地上建（構）筑物和附著物補償安置。
第六條 征收土地預公告發(fā)布之日起，被征地單位和個人搶栽搶種的農作物（含新增的魚塘放養(yǎng)物、禽畜）、搶搭搶建的建（構）筑物和附著物不列入補償范圍。征收具體實施單位可會同司法行政部門（公證機構）對征地范圍的現狀進行證據保全。經征收具體實施單位舉證認定為搶栽搶種、搶搭搶建的不予補償。
第七條 征收具體實施單位與被征收單位或個人需約定青苗、地上建（構）筑物和附著物的搬遷清理時限，由被征收單位或個人自行搬遷清理。青苗、地上建（構）筑物和附著物的所有權人須在雙方約定的期限內完成清理，逾期未處置的，視為自動放棄。
第二章 土地補償安置
第八條 土地征收補償面積和拆遷補償面積的計算方法：以不動產證為依據，沒有不動產證的以地形測量、房產測繪的面積為基礎。
第九條 土地補償安置對象分以下類型：
（一）對集體土地的所有權人和國有土地的使用權人，按照本指導意見第十條進行補償。
（二）對集體土地使用權人，由土地所有權人與土地使用權人按集體建設用地使用權出讓合同、農用地出租合同或協(xié)議等相關材料協(xié)商終止土地使用。
第十條 土地征收補償安置費用包含土地補償費和安置補助費，其中土地補償費占比50%，安置補助費占比50%。各類土地征收補償安置標準如下：
（一）農用地、未利用地按12萬元/畝支付土地補償費和安置補助費。
（二）有合法用地來源但未辦理供地手續(xù)的集體建設用地（不含宅基地）按28萬元/畝支付土地補償費和安置補助費；如已平土的地塊，另按4萬元/畝補償平土費用。已辦理供地手續(xù)或取得不動產證（土地使用權）的集體建設用地，按市場評估價值進行貨幣補償。
（三）宅基地原則上按農用地標準補償宅基地所在村集體，另行選擇安置地補償被拆遷戶。具體按照以下條款執(zhí)行：
1.安置地原則上由被征收宅基地所在村集體提供，并制定合理分配安置方案和布局圖，辦理集體建設用地手續(xù)。若確因客觀條件限制無法提供選址的另行商議。由土地征收項目業(yè)主單位參照征收土地對宅基地所在村集體提供的安置地支付土地補償費、安置補助費、交地獎勵金、青苗、建（構）筑物和地上附著物補償費，不進行實際征收，不予安排留用地。
2.土地征收項目業(yè)主單位負責協(xié)調有關部門辦理相關安置地用地手續(xù)，并承擔辦理用地手續(xù)相關稅費和三通一平費用等。
3.由被拆遷戶涉及的宅基地所在村集體按國家、省、市、區(qū)宅基地管理有關規(guī)定向被拆遷戶分配安置地。
4.若宅基地面積與安置地面積不一致的，由宅基地所在村集體制定合理的分配方案。
5.被拆遷戶若選擇政府提供的房屋進行安置或折算貨幣補償的，不再安排安置地，由征收具體實施單位商有關部門制定補償方案并報區(qū)政府同意后實施。
（四）國有建設用地收回分類補償：
1.通過出讓方式取得的國有建設用地，通過評估確定補償費用；如符合“三舊”改造政策，按《江門市人民政府關于印發(fā)〈江門市市區(qū)“三舊”改造實施辦法〉的通知》（江府〔2021〕13號）確定的補償標準執(zhí)行。
2.通過劃撥方式（不含劃留給村集體的留用地）取得的國有建設用地，根據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《國務院辦公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）有關要求，由政府研究后收回。
3.政府劃留給村集體的國有性質留用地視同協(xié)議出讓土地，參考市場評估價值協(xié)商確定補償費用。
第十一條 對土地征收過程中涉及的夾心地和受到波及的用地補償，或因規(guī)劃條件限制無法實際征收但確有必要給予用地補償的，由征收具體實施單位采取只補不征的方式解決，或商相關土地所有權人另行解決。只補不征土地不予辦理實際征收土地手續(xù)，參照征收土地支付土地補償費、安置補助費、交地獎勵金、青苗、建（構）筑物和地上附著物補償費后，只補不征土地交由政府實際管理，土地使用權及相關權益歸政府。
第十二條 征收集體土地（包括農用地、未利用地、建設用地），按照國家、省、市有關政策安排留用地。
（一）留用地規(guī)劃用途原則上應與擬征收土地主要規(guī)劃用途相匹配，可安排城鄉(xiāng)規(guī)劃為工礦倉儲、商服、公共管理與公共服務等用途的土地作留用地，不得用作村民宅基地、商品房地產開發(fā)和住宅建設。
（二）留用地面積按城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的規(guī)劃建設用地面積計算，包含道路、綠化等公共配套用地面積。公共配套用地范圍按詳細控制性規(guī)劃執(zhí)行。其中：
1.地塊周邊規(guī)劃市政道路路寬24米（不含24米）以下的，留用地面積按照實際包含道路一半分攤計算。
2.地塊周邊規(guī)劃市政道路路寬24米（含24米）以上的，留用地面積按照包含12米路寬道路分攤計算。
3.以上地塊周邊規(guī)劃市政道路占地塊面積如超過5%以上的，留用地面積統(tǒng)一按照5%計算道路分攤面積。被征地村集體選擇留用地貨幣安置補償的，不扣減道路分攤面積。
4.留用地折算貨幣補償的，按3%的比例計算道路及綠化分攤面積。
（三）留用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，規(guī)劃用作商服用途的，按實際征收土地面積的10%安排；規(guī)劃用于其他用途的，按實際征收土地面積的15%安排。本條所述實際征收土地面積不包含征收后用于安置該農村集體經濟組織的土地面積。
（四）留用地由被征收村集體提供，并依法辦理建設用地手續(xù)。征收本村集體經濟組織土地作為留用地的，參照征收土地相關標準支付補償費用。
（五）留用地辦理建設用地手續(xù)涉及稅費按上級有關文件規(guī)定由土地征收項目業(yè)主單位承擔，土地平整費用及辦理留用地不動產登記相關費用由留用地所屬村集體承擔。
（六）已經是集體所有性質的留用地，農村集體經濟組織申請將該留用地征收為國有土地自行使用的，轉為國有建設用地所需費用由該農村集體經濟組織自行解決。
（七）留用地原則上在申請征收土地時一并上報審批或通過折算貨幣補償形式同步兌現。否則，由征收具體實施單位會同被征收單位按本文規(guī)定確定留用地選址，自征收土地協(xié)議簽訂之日起三年內辦理完成供地手續(xù)。取得留用地建設用地批復文件之日起三個月內，被征收單位需按政府供地要求申請供地。如因政府原因超過三年未能完成供地手續(xù)的，由征收具體實施單位制定留用地租金支付方案并報區(qū)政府同意后實施。如被征收單位在規(guī)定時限內不配合辦理留用地報批和供地手續(xù)的，不予支付留用地租金補償。
（八）符合下列情況之一的，不安排留用地，也不折算貨幣補償：
1.已經是集體所有性質的留用地，在符合規(guī)劃的前提下，農村集體經濟組織申請將該留用地征收為國有土地自行使用的。
2.在本農村集體經濟組織所屬集體土地范圍內征收土地后用于該農村集體經濟組織留用地安置的。
3.征收土地用于農村基礎設施、公益事業(yè)、拆遷安置、舊村改造等建設，農村集體經濟組織同意不安排留用地的。
（九）符合下列情況之一的，原則上按征收土地總面積×5.75萬元/畝進行留用地折算貨幣補償：
1.公共管理與公共服務設施、道路與交通設施、供應設施、環(huán)境設施等公益性項目和拆遷安置項目征收土地。
2.征收土地過程中難以按政策（如規(guī)劃、本村集體范圍內等情況）同步落實留用地選址的。
3.經營性項目征收土地時需安排的留用地面積少于3畝，被征地村集體選擇放棄留用地的，可參照本點標準折算貨幣補償。
（十）本指導意見發(fā)布之前已實施的留用地政策或與被征地農村集體經濟組織達成協(xié)議的留用地安置方式，按原規(guī)定或原協(xié)議辦理。
第三章 青苗補償
第十三條 青苗補償按照《江門市蓬江區(qū)征收農用地地上附著物和青苗等補償標準》執(zhí)行。
第十四條 成片種植并間（套）種多種農作物的，可采取以下方式的其中一種予以核算補償費用：
（一）以一種主要物種按規(guī)定標準進行補償，其它間（套）種品種不作計補。
（二）對所有物種均按單棵補償價進行計補（每畝補償標準/合理密植=單棵補償價，向上取整至個位數），計算棵數不得高于合理種植密度的。
第十五條 成片種植的農作物，由征收具體實施單位和被征收單位或個人現場均勻合理抽樣選?。p方至少各5棵）進行樹高、胸徑、地徑、冠幅、樹齡、掛果情況等測量，計算平均值按照《江門市蓬江區(qū)征收農用地地上附著物和青苗等補償標準》的相應分類標準核定補償依據。每畝最高補償棵數為合理種植密度，超出每畝最高補償棵數的部分原則上不予補償，達不到每畝最高補償棵數的以每畝實際棵數結合相應檔次折算予以補償。
第十六條 成片種植面積應扣除用于種植管理而搭建的建（構）筑物、地上附著物的占地面積。用于種植管理而搭建的建（構）筑物、地上附著物補償按照《江門市蓬江區(qū)征收農用地地上附著物和青苗等補償標準》執(zhí)行。成片養(yǎng)殖參照執(zhí)行。
第四章 地上建（構）筑物、附著物補償安置
第十七條 集體土地上建（構）筑物、附著物補償按照《江門市蓬江區(qū)征收農用地地上附著物和青苗等補償標準》執(zhí)行。
第十八條 對有合法用地來源或建筑證明的廠房、商鋪給予搬遷及停業(yè)補助和獎勵：
（一）搬遷及停業(yè)補助標準：以實際拆遷補償面積計算，按150元/平方米的標準發(fā)放一次性搬遷及停業(yè)補助費。不可搬遷或搬遷過程容易損壞的設備補償按實際情況另行協(xié)商。
（二）獎勵標準：以實際拆遷補償面積計算，自征收具體實施單位交地通知書發(fā)出之日起，1個月內完成搬遷的，按150元/平方米的標準發(fā)放搬遷獎勵金；2個月內完成搬遷的，按100元/平方米的標準發(fā)放搬遷獎勵金；3個月內完成搬遷的，按50元/平方米的標準發(fā)放搬遷獎勵金；超過3個月完成搬遷的，不予發(fā)放搬遷獎勵金。
第十九條 對宅基地上民房和國有建設用地上住宅給予搬遷補助和獎勵：
（一）搬遷補助標準：以實際拆遷補償面積計算，100平方米以下補助2000元/戶，100至200平方米補助4000元/戶，200平方米以上補助6000元/戶。搬遷補助費一次性支付。
（二）租金補助標準：補助每戶2000元/月。選擇安置地補償的被拆遷戶，在收齊補償款之日起計發(fā)租金補助，每6個月計算一次補助費用，在土地征收項目業(yè)主單位協(xié)調相關部門辦妥安置地用地手續(xù)交付村集體之日起一年止，租金補助期限最長不超過兩年；選擇安置房補償的，由征收具體實施單位商有關部門制定補償方案并報區(qū)政府同意后實施。選擇貨幣補償的被拆遷戶，不予支付租金補助。
（三）獎勵標準：以實際拆遷補償面積計算，自征收具體實施單位交地通知書發(fā)出之日起，1個月內完成搬遷的，按900元/平方米的標準對被拆遷戶發(fā)放搬遷獎勵金；2個月內完成搬遷的，按600元/平方米的標準對被拆遷戶發(fā)放搬遷獎勵金；3個月內完成搬遷的，按300元/平方米的標準對被拆遷戶發(fā)放搬遷獎勵金；超過3個月完成搬遷的，不予發(fā)放搬遷獎勵金。
第二十條 國有建設用地上房屋及其建（構）筑物、附著物，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關具體問題的通知》（粵建房〔2013〕26號）等有關文件進行補償。
第五章 其他補償情況
第二十一條 電力建設項目征地補償由電力建設部門組織實施，按照《江門市電力建設征（占）地、拆遷和青苗補償辦法》（江府〔2020〕35號）執(zhí)行。
第二十二條 在蓬江區(qū)畜禽禁養(yǎng)區(qū)、限養(yǎng)區(qū)范圍內違法違規(guī)養(yǎng)殖的畜禽和搭建的畜禽養(yǎng)殖設施不予補償，并由相關職能部門負責清理。
第二十三條 如遇特殊情況不能按本指導意見條款執(zhí)行的，由征收具體實施單位制定方案報區(qū)政府同意后實施。其中，需根據評估結果協(xié)商進行補償的，無須報經區(qū)政府同意，可直接由征收具體實施單位會同被征收單位或個人根據江門市政府集中采購目錄及標準要求共同選定一家有資質的評估機構進行評估。委托評估費用由土地征收項目業(yè)主單位承擔。若任何一方對評估機構的評估結果有異議，由雙方再次共同選定兩家有資質的評估機構進行評估，根據三家評估結果取平均值作為補償標準，再次委托評估費由雙方均攤。
第二十四條 被征收單位或個人因客觀原因無法領取補償的，征收具體實施單位可以邀請公證機構現場公證等形式進行記錄補償支付辦理過程。
第六章 其他費用
第二十五條 不可預見費：主要用于協(xié)調爭議地補償、調節(jié)青苗爭議、平衡建（構）筑物差價、平衡土地差價、補助鄉(xiāng)村建設、補償農村集體經濟損失、獎勵青苗所有權人提前清場、歷史征地項目收地等事項。
第二十六條 工作經費：按征地拆遷、土地收儲補償費總額的1-2%計取，由征收具體實施單位和涉及部門按《廣東省財政廳關于規(guī)范征地工作經費使用管理的通知》（粵財綜函〔2019〕71號）和《江門市自然資源局 江門市財政局關于進一步規(guī)范征地和拆遷補償支出管理的通知》（江自然資〔2020〕136號）的有關要求安排使用。
第二十七條 征收相關費用：
1.報批稅費：包括但不限于相關指標費用、森林植被恢復費、被征地農民養(yǎng)老保險、新增建設用地有償使用費、耕地占用稅等相關費用。
2.服務費用：包括但不限于征收補償評估、法律咨詢服務、公證服務、報批咨詢技術服務、用地確權、勘測定界、土地征收社會穩(wěn)定風險評估、使用林地可研報告編制、耕作層剝離方案編制、土壤環(huán)境評估、基本農田補劃方案編制、地質災害危險性評估等相關費用。
第二十八條 交地獎勵金：為提高集體農用地、未利用地征收移交工作效率，由征收具體實施單位按6萬元/畝的標準與被征地村集體簽訂交地獎勵協(xié)議。留用地不予支付交地獎勵金。
第七章 附則
第二十九條 本意見自2023年11月25日起實施。執(zhí)行過程中，如引用文件修訂或失效的，從其規(guī)定；如與上級文件沖突的，以上級文件為準。本指導意見實施之日前，已發(fā)布征收土地預公告、征地補償安置方案公告或經區(qū)政府審批同意征拆方案的，仍按原補償方案執(zhí)行。
第三十條 《江門市蓬江區(qū)征收農用地地上附著物和青苗等補償標準》以廣東省人民政府或其批準發(fā)布單位發(fā)布結果為準?！督T市蓬江區(qū)征收農用地地上附著物和青苗等補償標準》未生效前，青苗、地上建（構）筑物和附著物等補償標準仍按《關于印發(fā)蓬江區(qū)土地征收儲備補償標準指導意見的通知》（蓬江住建〔2018〕1號）執(zhí)行。
第三十一條 本意見生效后，《關于印發(fā)蓬江區(qū)土地征收儲備補償實施方案的通知》（蓬江府辦〔2018〕18號）廢止?！督T市蓬江區(qū)征收農用地地上附著物和青苗等補償標準》生效后，《關于印發(fā)蓬江區(qū)土地征收儲備補償標準指導意見的通知》（蓬江住建〔2018〕1號）同步廢止。《江門市蓬江區(qū)人民政府辦公室關于印發(fā)〈蓬江區(qū)土地征收儲備工作指導意見（2020年修訂版）〉的通知》（蓬江府辦〔2020〕28號）以及《關于印發(fā)蓬江區(qū)土地征收儲備補償標準指導意見的通知》（蓬江住建〔2018〕1號）與本指導意見不一致的，以本指導意見為準。
名詞注釋：
1.夾心地：指被擬征地土地包圍或者夾雜于其中的地塊。若為線性工程夾心地，則按兩路征地紅線間寬度少于70米（含70米）或雖大于70米但兩路相包無法進入耕作和使用、無水利設施的地帶進行核定。
2.不動產證：包括原土地所有權證、原土地使用權證、原房屋所有權證、不動產權證。
3.合法用地來源或建筑證明：指取得建設用地批復文件、原土地使用權證、原房屋所有權證或不動產權證（房屋所有權、國有或集體土地使用權），以及現狀和1987年前地類均為建設用地。
4.成片種植：指單一或主要物種每畝的種植密度≥合理種植密度的種植形式。
公開方式：主動公開
文字解讀：http://985223.com/gkmlpt/content/2/2965/post_2965559.html
圖解：http://985223.com/gkmlpt/content/2/2965/post_2965565.html#566
音頻解讀：http://985223.com/gkmlpt/content/2/2965/post_2965900.html#566
解讀：江門市蓬江區(qū)自然資源局國土空間用途管制股
咨詢方式：0750-3291706
